Риски, связанные с инвестиционными фондами недвижимости

[Nurn28]

 

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются популярными инструментами, которые приносят доход своим инвесторам. REIT – это компания, владеющая и управляющая различной недвижимостью, в которой 90% дохода, генерируемого ей, выплачивается акционерам в виде дивидендов. В результате REIT могут предложить инвесторам стабильный поток дохода, который особенно привлекателен в условиях низких процентных ставок. Тем не менее, существуют риски REIT, которые вы должны понимать, прежде чем инвестировать.

 

Как работают инвестиционные фонды недвижимости
Поскольку фонды REIT возвращают акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода, они обычно предлагают более высокую доходность по сравнению с остальным рынком. REIT выплачивают своим акционерам дивиденды, которые представляют собой денежные выплаты корпораций своим инвесторам. Хотя многие корпорации тоже выплачивают дивиденды своим акционерам, дивидендный доход от REIT превышает доход большинства компаний, выплачивающих дивиденды.

REIT должны выплачивать 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам, поэтому они обычно платят больше, чем большинство компаний, выплачивающих дивиденды. Некоторые REIT специализируются на определенном секторе недвижимости, в то время как другие более разнообразны по своим активам. REIT могут владеть многими различными типами собственности, в их числе:

 

• Жилые комплексы
• Медицинские учреждения
• Отели
• Офисные здания
• Складские помещения
• Торговые центры

 

REIT привлекательны для инвесторов, потому что они предлагают возможность получать доход на основе дивидендов от этой собственности, не владея ни одной из них. Другими словами, инвесторам не нужно вкладывать деньги и время в покупку недвижимости напрямую, что может привести к неожиданным расходам и бесконечным головным болям. Если REIT имеет хорошую управленческую команду, проверенный послужной список и доступ к хорошей недвижимости, заманчиво думать, что инвесторы могут сидеть сложа руки и наблюдать за ростом своих инвестиций. К сожалению, у REIT есть некоторые подводные камни и риски, о которых инвесторы должны знать, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

 

Риски неторгуемых REIT
Non-traded REITs не торгуются на фондовой бирже, что подвергает инвесторов особым рискам.

 

• Стоимость акций 
  Non-traded REITs не торгуются публично, что означает, что инвесторы не могут проводить исследования своих инвестиций. В результате трудно определить стоимость REIT. Некоторые Non-traded REITs раскрывают все активы и их стоимость через 18 месяцев после оферты, но это все равно неутешительно.
• Отсутствие ликвидности
  Неторгуемые REIT неликвидны, что означает, что на рынке может не быть покупателей или продавцов, когда инвестор хочет совершить сделку. Иногда неторгуемые REIT не могут быть проданы в течение как минимум семи лет. Некоторые компании позволяют инвесторам вернуть часть инвестиций через год, но, как правило, за это взимается комиссия.
• Распределения 
  Неторгуемые REIT должны объединять деньги для покупки и управления недвижимостью, что блокирует деньги инвесторов. Но у этих объединенных денег может быть и более темная сторона. Эта более темная сторона относится к выплате дивидендов из денег других инвесторов, а не к доходу, полученному от собственности. Этот процесс ограничивает денежный поток для REIT и снижает стоимость акций.
• Сборы 
  Еще одним недостатком неторгуемых REIT являются авансовые сборы. Большинство фондов взимают авансовый платеж в размере от 9% до 10%, а иногда и до 15%. Есть случаи, когда неторгуемые REIT имеют хорошее управление и отличные свойства, что приводит к космической доходности, но это также относится и к публично торгуемым REIT.

 

Неторгуемые REIT могут взимать комиссию с внешнего управляющего. Если неторгуемый REIT платит внешнему управляющему, эти расходы уменьшают доходность инвестора. Если вы решите инвестировать в неторгуемый REIT, обязательно задайте руководству все необходимые вопросы, связанные с вышеуказанными рисками. Чем больше прозрачности, тем лучше.

 

Риски публично торгуемых REIT
Публично торгуемые REIT предлагают инвесторам возможность добавить недвижимость в инвестиционный портфель и получить привлекательные дивиденды. Публично торгуемые REIT являются более безопасной игрой, чем их необменные аналоги, но все же существуют риски.

 

Риск процентной ставки
Самый большой риск для REIT возникает, когда процентные ставки растут, что снижает спрос на REIT. В условиях роста процентной ставки инвесторы обычно выбирают более безопасные инструменты для получения дохода, такие как казначейские облигации США. Казначейские облигации гарантированы государством, и по большинству из них выплачивается фиксированная процентная ставка. В результате, когда ставки растут, REIT распродаются, а рынок облигаций растет, поскольку инвестиционный капитал перетекает в облигации. Однако можно привести аргумент, что рост процентных ставок указывает на сильную экономику, что в свою очередь будет означать более высокие арендные ставки и занятость. Но исторически сложилось так, что REIT плохо работают, когда процентные ставки растут.

 

Выбор неправильного REIT
Другим основным риском является выбор неправильного REIT. Например, пригородные торговые центры пришли в упадок. В результате инвесторы могут не захотеть вкладываться в такие REIT, а всё потому, что миллениалы предпочитают городскую жизнь из соображений удобства и экономии средств, и городские торговые центры могут быть лучшим вариантом. Тенденции меняются, поэтому важно исследовать недвижимость или владения в рамках REIT, чтобы убедиться, что они по-прежнему актуальны и могут приносить доход от аренды.

 

Налоговый режим
Хотя это и не является риском само по себе, для некоторых инвесторов может быть важным фактором то, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Другими словами, обычная ставка налога на прибыль такая же, как ставка налога на прибыль инвестора, которая, вероятно, выше, чем ставки налога на дивиденды или налога на прирост капитала для акций.

 

Являются ли REIT рискованными инвестициями?
В целом REIT не считаются особенно рискованными, особенно когда они имеют диверсифицированные активы и являются частью диверсифицированного портфеля. Однако REIT чувствительны к процентным ставкам и могут быть не такими благоприятными для налогообложения, как другие инвестиции. Если REIT сосредоточен в определенном секторе (например, в отелях) и этот сектор подвергается негативному воздействию, вы можете увидеть рост потерь.

 

Что такое мошеннические REIT?
Некоторые инвесторы могут быть обмануты злоумышленниками, пытающимися продать инвестиции REIT, которые оказываются скамом. Чтобы избежать этого, инвестируйте только в зарегистрированные REIT, которые можно идентифицировать с помощью инструмента SEC’s EDGAR.

 

Резюме
Инвестирование в REIT может быть пассивной и приносящей доход альтернативой прямой покупке недвижимости. Тем не менее, инвесторы не должны поддаваться влиянию крупных дивидендных выплат, поскольку REIT могут отставать от рынка в условиях роста процентных ставок. Вместо этого для инвесторов важно выбирать REIT с солидной управленческой командой и качественной недвижимостью, основанной на текущих тенденциях и публично торгуемой. Также рекомендуется поработать с доверенным налоговым бухгалтером, чтобы определить способы достижения наиболее благоприятного налогового режима.

 

 

Дэн Московиц написал множество статей для Investopedia, Motley Fool и wallstcheatsheet.com,

а его работы регулярно публикуются на Yahoo. Он утверждает, что отраслевые и 

потребительские тенденции в сочетании с фундаментальным анализом являются лучшими

долгосрочными индикаторами эффективности компании, особенно те, которые

могут демонстрировать параболическое движение.

Изменено 16 мая, 2022 пользователем ju.vskv